2013 - уникальный

2013 – уникальный

Именно так назвали уходящий год эксперты рынка строительной недвижимости Тюменской области. Он отмечен ростом спроса на жилье, стагнацией цен на квадратный метр во втором полугодии и запуском торговых мегацентров в Тюмени. По прогнозам 2014 год принесет рост жилищного строительства, появление концептуальных офисных центров и увеличение спроса на загородную недвижимость. Снижение стоимости жилья эксперты прогнозируют лишь в Югре и Ямале. 

 

Курс на стабильность 

 

Круглый стол, организованный изданием «Недвижимость Строительство для всех» при участии Тюменского делового клуба, собрал ведущих игроков рынка недвижимости региона. Обсуждая итоги уходящего года во всех сегментах строительного блока, эксперты назвали 2013 год уникальным и рекордным.  

 

Модератор Сергей Шатохин, генеральный директор ЗАО Консалтинговая Компания «ПРЭФИШ» отметил, что в Тюменской области построено 1350 тыс. кв. м жилья. В работе находится более 2000 тыс. кв. м. 

 

– Строительная отрасль является неким синергетическим объектом экономики государства – масса побочных отраслей включаются в процесс, который запускает строительство. И если в данном направлении идет все хорошо, то в целом можно оценивать развитие экономики как позитивное. 

Поскольку наиболее остро на рынок недвижимости реагируют риэлторские сообщества, выступая его индикатором, утверждение об уникальности года подтвердил и Ильдар Хусаинов, директор федеральной риэлторской компании «Этажи». 

 

– Год получился рекордным по продажам, рост которых составил от 15 до 20 % по отношению к году предыдущему, – отметил Ильдар Хусаинов, – стоимость квадратного метра в первом и втором кварталах выросла на 15–17 %. Однако рост прекратился во втором полугодии. Прошу учесть, что эту стагнацию нельзя рассматривать, как негативный фактор, – уточнил эксперт, – по сути, это стабильность, и в этот период продажи продолжают расти, а последние три месяца они идут на очень хорошем уровне. 

 

Также Ильдар Борисович обратил внимание на отношение застройщиков к росту спроса на жилую недвижимость:

– Я убежден, что если бы такой процесс (увеличение спроса) шел в прошлые годы, застройщики обязательно отреагировали бы на него ростом цен, однако сейчас жилье продается по оптимальным, разумным ценам, и никто не играет на их повышении. 

 

Год отмечен как рекордный и по количеству новостроек. Если в 2012 году на конец декабря в продаже было около шести тысяч квартир в новостройках, сегодня эта цифра составила 8,5 тыс. Кроме того, на конец 2013 года выданы разрешения на строительство пяти млн кв. м жилья в регионе. Эти данные дают возможность прогнозировать стабильный рост жилищного строительства в Тюменской области в последующие годы. Однако эксперты сомневаются, будет ли спрос на это жилье. Например, уже в 2013 году на рынке недвижимости Тюмени осталось невостребованным около 120 тыс. кв. м жилья. 

 

Падение цен на недвижимость зафиксировано в автономных округах. Например, Сургут и Новый Уренгой «уронили» цену квадратного метра на 5%. Данные города являются некими определяющими жилищную политику в целом на Севере, а это дает право предполагать и дальнейшее падение цен в других городах Югры и Ямала. Напротив, ряд городов юга области – Тобольск, Ишим, Ялуторовск – показывают стабильность цен и рост спроса. 

Несмотря на благоприятное положение стоимости жилья, эксперты фиксируют снижение покупаемых квадратных метров.

 

– В 2013 году наиболее востребованы квартиры с небольшим метражом. В выигрыше находятся те компании, которые стали ближе к клиенту в разрезе покупательского спроса, – отметил Ильдар Хусаинов, – однако третий год подряд уменьшается средний размер покупаемой квартиры. Это говорит о том, что покупательская способность населения (если выражать ее в квадратных метрах) падает. 

 

Когда молчит государство

 

На рынке новостроек на фоне усиливающейся конкуренции участники мероприятия отметили неэффективное распределение строящегося жилья по районам города – строят там, где большая загруженность автомагистралей, что лишь увеличивает количество пробок и нагрузку на транспортные артерии города. 60-70 процентов стройки Тюмени проходит за железной дорогой, откуда затруднен доступ к центру и другим микрорайонам. По прогнозам экспертов, ситуация с пробками будет ухудшаться до тех пор, пока потребитель не поймет, что покупать квартиру в районе с плохой транспортной развязкой неэффективно и не проголосует рублем за жилые комплексы в зоне благоприятного транспортного движения. Кстати, сегодня фактор наличия (отсутствия) пробок вышел на второе место по важности для покупателя после стоимости метра. 

 

Однако Павел Юрочкин, директор по продажам и маркетингу ОАО «Сибстройсервис», отметил, что жилье класса «эконом» показало свою востребованность у жителей региона, невзирая на транспортные особенности районов города. В работе компании в этом году находилось 12 домов, из которых 3 построено, 9 еще строится – все квартиры в этих домах проданы. 

 

– В настоящее время квартиры эконом-класса занимают большую часть на первичном рынке, их доля в ноябре составила 76%, – сообщил эксперт, – в следующем году компания должна выйти на рынок другого формата жилья. В районе Дома обороны мы начали строительство жилого комплекса повышенной комфортности и другого уровня стоимости, как раз будущий год покажет, насколько востребован населением данный сегмент. 

Этот год отмечен как переломный в плане маркетинга. Застройщики приглашают консультантов, которые правильно выстраивают процесс продаж жилья. Если три года назад строители были уверены, что любая квартира все равно найдет своего покупателя, сегодня продвижение продукта все больше доверяют профессионалам. 

 

– Результаты такой работы (заложенные в 2013 году) мы в полной мере увидим в 2014, – сказал Сергей Гусев, генеральный директор ООО «Меридиан Констракшн». Эксперт отметил, что все задачи, поставленные перед компанией в начале 2013 года, выполнены. 

 

– Мы вводим в эксплуатацию пять объектов, в продаже 1060 квартир, в следующем году эта цифра увеличится. Поскольку конкуренция идет в разрезе двух составляющих – качество и цена, это заставляет компании постоянно развиваться. Например, мы не строим одно и то же. Оставляя тип жилья (эконом) находим различные интересные решения в этом сегменте: планировка, районы, благоустройство. Тем самым подстраиваемся под покупателя. 

Светлана Утешева, коммерческий директор ООО ГК «ТИС», сообщила, что около 10% от количества всех выстроенных в этом году квартир, так и не найдут своего покупателя – у людей просто не хватит на них денег (ранее о снижении покупательской способности заявлял и Ильдар Хусаинов). 

– Реализовать построенное жилье смогут те, кто правильно проанализировал цены, верно разработал концепцию продукта, выбрал наиболее удачные проекты, – отметила госпожа Утешева, – они же в 2014 году могут рассчитывать и на повышение цены. Те же, кто не обращал внимания на современные тенденции, в будущем снизят цены или останутся стоять со своим товаром на рынке. 

 

Эксперты согласились с тем, что в 2014 году резкого понижения цены на квадратный метр жилья не будет, но начало такого процесса вполне возможно.  

Стоимость земельных участков под строительство ЖК как в центральной части города, так и на его окраинах участники рынка назвали как одну из приоритетных определяющих цены квадратного метра:

 

–Поскольку большую часть объектов мы строим в центральной части города, считаем, что именно этот район областной столицы можно сделать более красивым и современным, чем сейчас, – сказала Светлана Утешева, – однако стоимость 10 центральных участков города достигает 500 млн руб. за гектар. И при строительстве данная сумма ляжет на плечи потенциальных покупателей квартир. 

 

Вопрос участия государства в процессе жилищного строительства вызвал оживленный спор среди участников мероприятия. Например, Павел Юрочкин отметил, что государство не принимает участия в создании системы коммунальных сетей даже при освоении новых участков города, соответственно этот дорогостоящий процесс кардинально «утяжеляет» квадратный метр. Вследствие этого, даже недорогое жилье эконом-класса в отдаленных районах Тюмени оказывается недешевым.  По мнению госпожи Утешевой, вряд ли застройщики в ближайшее время смогут «повернуть государство к ним лицом». Поэтому придется создавать коалициизастройщиков и договариваться о коллективном освоении застраиваемых территорий, в частности создания инфраструктуры, строительстве социальных объектов. 

 

– Сейчас мы развиваем только тот участок, в пределах которого строим, и законодательно не имеем права выходить за него, – отметила Светлана Утешева, – однако будущее заставит нас пересмотреть зону своей ответственности. 

 

Приход гигантов

 

Уникальным назвали 2013 год и эксперты в сфере коммерческой недвижимости. Они отметили стопроцентное заполнение построенных в 2012 году объектов. Кроме того, данный период обозначился выходом на рынок управляющих компаний, которые определили свою деятельность в обслуживании офисных и торговых центров. 

 

Среди негативных факторов отмечено некое снижение класса ряда офисных центров. 

– В этом году мы проводили переклассификацию объектов, которые классифицировались в 2010 году, – отметила Елена Чуклина, директор УК «Нобель» и представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Тюменской области, – просмотрели 21 объект. Все собственники амбициозны и заявляют высокий класс объектов, но важно не только взять высоту, но и удержать ее. Скажу политкорректно, что за два года качество объектов несколько снизилось, возможно, это связано с ухудшением их содержания. 

 

Эксперты коммерческой недвижимости ждут выхода на рынок заявленных в 2013 году ярких офисных центров с продуманной и понятной концепцией. За такими центрами будущее, и появление в первом квартале 2014 года новичков на этом рынке даст понять инвесторам, какие объекты деловой недвижимости необходимы столице региона. Кроме того, от будущего года эксперты ожидают инноваций в сфере бизнес-управления офисами от обслуживающих компаний – их задача удержать объект на высоком классном уровне максимально длительное время, не привлекая больших вложений.  Что же касается ценовой политики, то и здесь эксперты не прогнозируют кардинального повышения платы за аренду.

– У нас подписаны договоры аренды, и ставка повышения на 2014 год не превышает процента инфляции, – заявила госпожа Чуклина, –  существенного роста ставок на рынке офисной недвижимости не ожидается. 

 

Рекордным 2013 год обозначен в сфере ввода торговых площадей. Как заявляют кураторы проектов, в конце года первых покупателей региона приняли три «стотысячника» – «Магеллан», «Вояж» и «Кристалл». Пропускная способность мегацентров составляет до 40 тыс. покупателей в день. По мнению экспертов, ТЦ данного формата привлекут покупателей всего региона, включая автономные округа. 

 

Туман за городом 

 

В теме загородной недвижимости эксперты были однозначны: в следующем году прогнозируется рост цены как на землю, так и на собственно загородную недвижимость. Однако основной проблемой в данном сегменте все игроки рынка называют отсутствие цивилизованного предложения. Большинство так называемыхзагородных коттеджных поселков по сути таковыми вовсе не являются. Нет четко прописанной концепции, туманны перспективы проведения коммуникаций и дальнейшего обслуживания. 

 

Эксперты заявили о растущем интересе к решению данной проблемы у компаний европейской части страны. Например, ряд московских девелоперов в уходящем году начал активную работу на рынке Екатеринбурга. Они разрабатывают концепцию загородных поселков, проводят коммуникации, находят инвесторов под строительство социальных объектов. Как определили участники круглого стола, именно социальные объекты объединяют вокруг себя жилищное строительство. Их своевременный запуск и свидетельствует о том, что поселок будет жить и развиваться. В будущем году предполагается, что компании, успешно начавшие деятельность в Екатеринбурге, будут осваивать и Тюменскую землю. 

 

Миллиарды на жилье

 

Эксперты банковской сферы единогласно отметили растущий интерес жителей региона к ипотечным продуктам. 

– Наш регион (включая ХМАО и ЯНАО) входит в тройку лидеров с Москвой и Санкт-Петербургом по объему выданных жилищных кредитов. В Тюменской области в 2013 году банки выдали жителям региона 27 436 жилищных кредитов на сумму 58,1 млрд рублей, – заявила Дарья Медведева, управляющий директор по ипотеке РОО «Тюменский» ВТБ24 (ЗАО), –  за три квартала 2013 года во всей Тюменской области ВТБ24 выдал 3328 ипотечных кредитов на сумму 6 млрд руб. Согласно прогнозному значению по итогам 2013 года ВТБ24 выдаст жителям области 5000 ипотечных кредитов на сумму 9,2 млрд руб. 

По словам эксперта, ВТБ24 – один из лидеров ипотечного рынка страны, предлагает ставки от 11,5 % годовых. В 2014 году клиентов банка ждут интересные предложения ипотечных продуктов, о которых представители ВТБ 24 объявят в начале следующего года.  

 

По мнению Анны Ярославцевой, главного менеджера отдела малого бизнеса ОАО «Банк Москвы» в Тюмени основные хедлайнеры (ключевые фигуры) кредитного рынка – это коммерческое строительство и строительство ИЖС. Сегодня «Банк Москвы» предлагает уникальный продукт – кредитование строительства загородной недвижимости. 

 

– Мы фиксируем рост интереса наших клиентов в данном направлении, и в будущем году будем предлагать выгодные условия кредитования в этом сегменте жилищного строительства, – сообщила госпожа Ярославцева. 

 

Эксперты затруднились прогнозировать снижение ипотечной ставки на 2014 год, насколько ипотека останется доступной для населения покажет время. 

 

Благодарим Тюменский деловой клуб за помощь в организации мероприятия.

 

Наталья Двизова

Источник: http://vsemetri.com/article/citybuild/9372-2013-unikalnyj.html